부동산 경매공부 - 권리분석 4단계 (2)

권리분석 4단계

1. 말소기준권리 찾기

2. 인수되는 권리 찾기

3. 임차인 권리분석

4. 서류 및 기타 권리 확인

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▣ 말소기준권리가 될 수 있는 것들 5가지 ▣

 

② 가압류 (압류)

가압류란 채무자에게 돈을 돌려받기전에 채무자가 재산을 빼돌릴 수 없도록 법원이

채무자의 재산을 임시로 확보하는 것이다.

가압류가 들어온 부동산은 매매, 증여, 저당권, 질권등 담보권의 설정 및 기타 일체의

처분행위가 금지된다.

채권자가 가압류 신청을 하면 법원은 빠른 시간내에 확인하여 등기부등본에 기재하고,

추후 재판에서 채권자가 승소하게 되면 가압류를 압류로 바꾸어 경매를 신청하게 된다.

가압류 역시 돈을 받기 위한 것이므로 근저당권처럼 말소기준권리가 될 수 있고,

배당여부와 상관없이 소멸된다.

 

 

 

③ 경매개시결정

채권자의 신청에 의해 경매가 진행된다는 것을 알리는 역할을 한다.

돈 받기 위한 권리는 아니지만 경매가 시작됨을 알리는 동시에 처분을 금지하는

압류 효과가 발생하게 된다.

경매개시결정 등기에 앞선 근저당권이나 가압류, 담보가등기등이 없는 경우에

말소기준권리가 되며, 경매가 종료되면 말소된다.

 

 

④ 담보가등기

부동산을 담보로 돈을 빌리면서 가등기를 설정하는 것이다.

채무자가 약속한 날짜까지 돈을 갚지 못하면 담보가등기 권리자는 경매를 신청하여

배당받을 수 있다.

또는 본등기로 이전하여 소유권 취득한 뒤 집을 팔아 돈을 받을 수 있다.

이때 청산금(집값 빼기 원리금)을 채무자에게 돌려줘야 한다.

개인간의 거래에서 발생하며 근저당과 비슷한 효력이 있다. 근저당과 다른점은 근저당권의

경우 등기부등본에 채권액이 기록되므로 배당신청하지 않아도 배당권자가 된다.

그러나 담보가등기의 경우 배당받으려면 배당요구종기일까지 채권신고 및 배당요구를

반드시 해야한다. 담보가등기 역시 돈 받기 위한 권리이므로 말소기준 권리가 될 수 있으며

매각으로 소멸 된다.

 

⑤ 전세권 (선순위 전세권)

전세권이란?

임차인이 전세 계약을 하고 건물등기부등본에 등록하면 전세권이 된다.

전세권자는 임대인의 동의 없이 해당 부동산을 타인에게 양도 혹은 임대할 수 있으며

전세 보증금을 반환받지 못할 경우 법원의 확정 판경 없이도 바로 경매(임의경매) 진행을

청구할 수 있다.

 

선순위 전세권이란 등기부등본에서 다른 권리보다 가장 앞선 전세권을 말한다.

선순위 전세권은 '말소기준인가, 아닌가'가 중요하다.

선순위 전세권이 말소기준권리가 되지 못하면 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있다.

 

이런 전세권이 말소기준권리가 되기 위해 3가지의 조건을 모두 충족해야 한다.

(1) 권리들중 가장 먼저 설정 된 전세권인가?

(2) 건물전체 / 세대전체를 전세권 설정했는가?

(3) 경매신청을 하거나 배당요구를 하였는가?

 

지금까지 말소기준권리가 될 수 있는 5가지에 대해 알아봤다.

이 5가지 중에서 가장 먼저 설정된것이 말소기준권리가 되며, 이후에 설정된 권리들은

모두 소멸된다.

 

 

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다음편에서는 2단계 인수권리찾기에 대해 알아보겠다.

인수되는 권리찾기는 1단계에서 알아본 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매개시결정,

전세권(선순위)과 같은 말소기준권리와 그 이후 권리들은 모두 소멸되어 낙찰자에게 인수되지 않는다. 하지만 이런 안전한 권리들만 있는것이 아니기에 주의가 필요하므로 매각으로

소멸되지 않고 인수되는 권리들을 알아둘 필요가 있다.