2. 물건조사
물건 검색을 통해 선택한 관심물건에 대해 기본적인 물건 조사를 해야된다.
부동산을 거래하거나 경매에 입찰하려면 정상적인 물건인지를 확인하는 과정이 꼭 필요하다.
온라인으로 물건 검색시 어느정도 대략적인 정보를 같이 얻을 수 있지만,
경매 물건의 권리에 대한 정보를 얻기는 쉽지 않다.
우리는 필히 관심물건이 법률적 하자가 있는지 없는지 살펴봐야 한다.
이것을 권리분석이라 한다.
권리분석은 경매, 공매뿐 아니라 일반 매매에서도 필수적으로 거쳐야하는
과정이니 반드시 공부해야 된다.
권리분석은 등기부등본을 해석하는 능력이다.
권리분석을 할 줄 안다면 보증금을 잃을 위험이 있는 집을 피할 수 있으며,
입찰인은 수익을 내기 위해 시작한 경매에서 손해 보는 일이 없을것이다.
권리분석의 기본원리만 이해해도 좋은 물건을 선별하여 좋은 투자를 할 수 있다.
우리는 권리분석이 쉬운 물건들을 찾아서 쉽게 경매에 입찰하면 좋을 듯 하다.
모든 부동산은 각각의 등기부등본이 있다.
토지는 토지등기부, 건물은 건물등기부, 그래서 단독주택은 토지등기부와
건물등기부 2개의 등기부가 존재한다.
그런데 아파트는 토지와 건물의 등기가 합쳐져 있다. 아파트는 집합건물로 분류되기
때문이다. 집합건물은 아파트, 빌라같이 층층이 다른 집주인이 있으므로 토지의 지분권만
가지게 된다. 참고로 알아두자.
등기부등본은 크게 표제구, 갑구, 을구의 세 부분으로 나뉘어 있다.
간단하게 말하면,
표제구는 부동산의 주소, 면적등 기본적인 것을 소개하느 부분이다.
갑구는 집주인에 대한 내용, 소유권에 대한 내용이다.
을구는 부동산에 대한 내용, 소유권 이외의 권리에 대한 내용이다.
등기부등본을 보는 방법에 대해 별도로 글을 쓰도록 하겠다.
등기부등본은 인터넷등기소에서 열람하거나 발급받을 수 있다.
(참고로 열람수수료는 700원, 발급수수료는 1,000원이다.)
1편에서 언급한 법원경매사이트와 그외 다른 유료사이트를 통해 권리분석을 할 수 있다.
유료사이트에 대한 내용은 언급하지 않겠다.
(쉽게 권리분석을 할 수 있도록 되어 있으니 참고하자.)
법원경매사이트에서는 직접 등기부등본을 열람하거나 발급 받아 권리분석을 해야 한다.
법원경매사이트에서 어떻게 열람하는지 알아보자.
법원경매정보 홈페이지 : https://www.courtauction.go.kr/
대한민국법원 법원경매정보
www.courtauction.go.kr
법원경매정보 홈페이지에 들어가서 물건 검색을 하고 원하는 물건에 들어간다.
물건상세검색을 통해 원하는 물건을 찾을 수 있다.
원하는 물건을 찾은 후 권리분석을 위한 정보를 얻을 수 있는 곳이 있다.
바로 ①현황조사서이다. 이 현황조사서에 대한 자세한 내용은 기초 용어 정리를 참고하거나
별도로 검색하시길 바란다.
현황조사서에는 집행관이 현장 방문을 통해 조사한 내용으로 기본정보, 부동산 임대차 정보,
부동산 현황 및 점유관계 조사서, 임대차관계 조사서의 내용으로 이뤄져 있기 때문에
간단하게 임대차 현황을 확인 할 수 있다.
이것을 확인한다고 해서 권리분석을 했다는 것이 아니다.
임차인 여부를 확인할 수 있기에 볼 필요가 있다는 것이다.
간단하게 현황조사서를 확인하면서 필요하다면 등기기록 열람을 한다.
등기기록을 확인하는 방법은 위 그림의 2번 아이콘을 클릭한다.
아래의 사진처럼 새로운 창을 볼 수 있다.
※ 등기기록 열람은 소액이 필요하니 신중히 골라 하도록 하자.
지금까지 법원경매정보 사이트에서 등기부등본을 열람하는 법에 대해 알아봤다.
바로 인터넷등기소에 접속하여 열람/발급받을 수 있으니 참고하자.
본편은 물건조사에 대한 내용 중 권리분석을 위한 워밍업이라 생각해주세요.
본인이 공부하면서 내용도 정리하고 경매에 관심이 있는 초보분들에게 도움이
되었으면 하는 바램으로 글을 쓰고 있으니 같이 공부한다 생각하시고
이상한 부분이 있더라도 양해 부탁드립니다.
부족한 부분은 개인적으로 더 공부하시길 바랍니다.
다음편에는 "등기부등본 보는법"에 대해 공부해보자.
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