▣ 등기부등본이란?
등기부등본이란 부동산의 히스토리와 현재 상황 등을 한번에 보여주는 서류다.
모두에게 공개되어 있어 부동산 거래를 할 때 정보를 확인할 수 있도록 되어 있다.
일반적인 거래에서는 공인중개사가 등기부등본을 대신 확인하여 보여주지만,
경매나 공매에서는 입찰자가 직접 확인해서 권리분석을 할 수 있어야 한다.
등기부등본은 경매가 아닌 일반적인 매매나 임대차계약에서도 반드시 확인해야 하는
중요한 서류이므로 기본적인 내용을 알아두면 좋을 듯 하다.
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구의 세부분으로 나뉘어 있다.
◐ 표제부 ◑
등기부등본 표제부에는 해당 물건(부동산)의 주소와 면적, 지목, 건물 구조등이 기재된다.
집합건물의 등기부등본의 표제부는 두개로 나뉘어 있다.
첫번째 표제부는 "1동의 건물의 표시"이다.
여기는 건물 전체 한 동에 대한 내용으로
접수일자, 소재지번, 건물명칭 및 번호, 층별 면적, 건물 구조의 내용이 기재된다.
그 아래의 "대지권의 목적인 토지의 표시"는 집합건물이 속한 토지에 대한 내용으로
소재지번, 지목, 면적이 기재된다.
두 번째 표제부는 "전유부분의 건물의 표시"입니다.
해당 물건에 대한 층, 호수, 면적(전용면적)과 대지권지분이 표시된다.
그 아래의 "대지권의 표시"의 대지권종류는 대지권의 대상이 되는 권리를 표시하며
소유권대지권이 일반적이다. 이외에 임차권, 지상권이 있을 수 있으니 잘 확인하자.
( 대지권이란 토지와 건물을 사용할 수 있는 권리를 말한다. )
상황에 따라 "대지권의 표시"가 없는 아파트가 있는데, 택지 조성 후 아파트는 완공되었으나
대지권에 대한 등기가 되어 있지 않은 것이다.
대지권 표시가 없다면 하자가 있는 물건이다. 피하자..
그리고 대지권비율은 해당 건물의 토지중에서 내 집의 전유부분이 차지하는 토지 지분비율을
표시한 것이다.
◐ 갑구 ◑
갑구는 소유권에 관련된 내용이 기재된다.
소유권에 관련된 변동사항이 모두 나와 있기에 소유권이 언제 누구에게 이전되었는지
알 수 있다. 그리고 소유자에 대한 압류, 가처분, 가등기, 경매등에 대한 내용이 함께 기재된다.
갑구의 각 항목에 대해 간단히 알아보자.
①순위번호
부동산 등기부등본에 등기한 순서다. 마지막 순위가 현 소유자에 대한 내용이다.
②등기목적
해당 부동산에 대한 권리의 종류와 목적이 기록된다.
소유권보존, 소유권이전, 가처분, 가등기, 가압류, 압류, 환매등의 내용이 기재된다.
여기에서 소유권보존은 최초등기시, 소유권이전은 매매,증여,상속등에 의하여
소유권이 변동된 경우에 기재된다.
③접수
해당 부동산 등기부등본에 권리사항이 기재된 접수 날짜와 번호이다.
④등기원인
해당부동산의 매매나 상속, 증여 등의 권리에 대하여 기재된 원인을 나타낸다.
⑤권리자 및 기타사항
부동산 등기권리자에 대한 성명이나 주민등록번호, 주소등의 사항이 기록되어 있으며,
공동소유일 경우 공유자로 기재가 된다.
일반적인 거래에서는 현재 소유자에 대한 인적사항 확인이 가장 중요하다.
거래시 꼭 확인하고 진행하자.
다들 잘 아시겠지만.. 혹여 경매가 표시되어있는 물건이라면 임대차 계약은 진행하면 안된다.
◐ 을구 ◑
을구는 소유권 이외의 권리(근저당권, 전세권, 임차권, 지상권 등)에 대한 사항이 기재된다.
보통 은행의 담보 대출로 인한 근저당권설정에 대한 내용이 많다.
갑구와 같이 순위번호에 의해 지난 이력을 확인할 수 있으며 줄을 그어 지난 이력의 말소에 대한 내용도 확인할 수 있다.
을구는 해당 물건의 채무관련 내용을 확인할 수 있는 자료이다.
등기부등본의 권리자 및 기타사항란에 표시된 채권최고액은 금융기관(은행)에 따라 다르지만
통상 실제 채권(대출)액보다 120~130% 높게 설정한다.
이는 대출받은 채무자가 이자를 연체하거나 변제하지 못할 경우를 대비하여 높게 설정한다.
일반 임차인은 이 부분을 확인하고 계약을 해야 된다. 근저당설정되어있는 상태로 계약하게되면
전세보증금을 못받을수도 있으니 잘 확인하고 계약하자.
이상으로 등기부등본을 보는 방법에 대해 알아봤다.
등기부등본 보는법에 대해 얘기하는 이유는 경매를 하려면 권리분석을 해야하기 때문이다.
권리분석이라는 것은 쉽게 말해 내가 입찰하려는 물건에 임차인이 존재한다면
그 임차인의 보증금을 내가 인수하느냐 안하느냐를 알기 위한 것이다.
그외의 다른 어려운 내용도 있다. 하지만 그 어려운 것들은 몰라도 된다.
우리는 쉬운 경매를 해서 수익을 만들면 된다.
경매에서는 갑구와 을구의 자료를 가지고 권리분석을 하면 되는데,
기재된 권리들을 정리하여 말소기준권리를 찾아야 된다.
말소기준에 대한 내용은 다음편에서 알아보도록 하자.
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