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부동산

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부동산 경매공부 - 권리분석 4단계(5) 권리분석 4단계 1. 말소기준권리 찾기 2. 인수되는 권리 찾기 3. 임차인 권리분석 4. 서류 및 기타 권리 확인 3. 임차인 권리 분석(2) 이번에는 임차인이 배당받을 수 있는 권리들에 대해 알아보자 이전글에서 대항력은 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 부동산을 사용,수익할 수 있는 권리다라고 했다. 하지만 임차인이 대항력을 확보했다고 해서 무조건 경매에서 배당받는건 아니다. 경매가 진행된다면 임차인은 보증금을 돌려 받을 수 있는 권리가 어떤것이 있을까? 임차인의 배당여부를 판단하는 것은 권리분석에서 중요한 부분이다. 어떤것들이 있는지 알아보자 1. 우선변제권 우선변제권은 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선적으로 배당받을 수 있는 권리다. 임차인이 우선변제권을 가지려면 '대항력'을 갖춰야할 뿐아..
부동산 경매공부 - 권리분석 4단계 (4) 권리분석 4단계 1. 말소기준권리 찾기 2. 인수되는 권리 찾기 3. 임차인 권리분석 4. 서류 및 기타 권리 확인 3. 임차인 권리 분석 2단계에서 인수되는 권리에 대해 살펴봤었다. 이번에는 3단계 임차인 권리 분석에 대해 알아보도록 하자. 어렵지 않게 이해할 수 있으니 겁먹지 말자. 집주인만 사는 집의 권리분석은 말소기준권리만 확인하면 된다. 등기부등본으로 어렵지 않게 말소기준권리를 확인할 수 있다. 말소기준권리보다 앞선 권리는 인수하고, 말소기준권리 이하의 권리는 소멸하는 것이 원칙!! 하지만 임차인이 사는 집은 어떻게 되는 것일까? 임차인의 전,월세 보증금은 어떻게 처리 되는 걸까? 적당한 권리가 있는 임차인은 법원에서 못받은 보증금을 낙찰자에게 요구할 수도 있고, 낙찰자가 보증금을 인수할 물건을..
부동산 경매공부 - 권리분석 4단계 (3) 권리분석 4단계 1. 말소기준권리 찾기 2. 인수되는 권리 찾기 3. 임차인 권리분석 4. 서류 및 기타 권리 확인 2. 인수되는 권리 찾기 권리분석 2단계는 인수권리 찾기이다. 1단계에서는 매각으로 소멸되는 권리에 대해 알아봤었다. 소멸되는 기준이 되는 권리가 말소기준권리였다. 2단계에서는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리에 대해 알아보도록 하자. 경매물건의 모든 권리들이 무조건 소멸되는 것은 아니기 때문에 조심해야 되며, 인수되는 권리가 있는지 잘 확인해야 된다. 굳이 권리분석이 어려운 물건을 붙잡고 있을 이유가 없다고 생각한다. 쉬운 물건만 선택해 투자해도 수익을 낼 수 있으므로 위험한 물건을 피하자. 우리는 수익을 낼 수 있는 물건을 고르는 능력을 기르는것이 제일 중요하기에 이런 능..
부동산 경매공부 - 권리분석 4단계 (2) 권리분석 4단계 1. 말소기준권리 찾기 2. 인수되는 권리 찾기 3. 임차인 권리분석 4. 서류 및 기타 권리 확인 ▣ 말소기준권리가 될 수 있는 것들 5가지 ▣ ② 가압류 (압류) 가압류란 채무자에게 돈을 돌려받기전에 채무자가 재산을 빼돌릴 수 없도록 법원이 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것이다. 가압류가 들어온 부동산은 매매, 증여, 저당권, 질권등 담보권의 설정 및 기타 일체의 처분행위가 금지된다. 채권자가 가압류 신청을 하면 법원은 빠른 시간내에 확인하여 등기부등본에 기재하고, 추후 재판에서 채권자가 승소하게 되면 가압류를 압류로 바꾸어 경매를 신청하게 된다. 가압류 역시 돈을 받기 위한 것이므로 근저당권처럼 말소기준권리가 될 수 있고, 배당여부와 상관없이 소멸된다. ③ 경매개시결정 채권자의 신..
부동산 경매공부 - 권리분석 4단계(1) 권리분석 4단계 1. 말소기준권리 찾기 2. 인수되는 권리 찾기 3. 임차인 권리분석 4. 서류 및 기타 권리 확인 1. 말소기준권리 찾기 (1) 말소기준권리란? 경매에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리이다. 말소기준권리 이전의 권리는 낙찰자에게 인수디어 낙찰자가 부담해야 하고, 이후의 권리(말소기준권리 포함)는 매각 후 전부 소멸되어 낙찰자가 부담하지 않아도 된다. 말소기준권리보다 전입이 늦어 대항력이 없는 임차인은 보증금을 모두 잃어도 별도리 없이 이사를 나가야 한다. 그렇기 때문에 집 구할때(월세나 전세) 등기부등본을 잘 확인하여 과도한 대출이 있는 집은 피하는게 좋다. 반드시 말소기준권리보다 먼저 전입해야 한다. 경매 입찰자는 말소기준권리보다 빠른 권리가 ..
부동산 경매공부- 등기부등본 보는법 ▣ 등기부등본이란? 등기부등본이란 부동산의 히스토리와 현재 상황 등을 한번에 보여주는 서류다. 모두에게 공개되어 있어 부동산 거래를 할 때 정보를 확인할 수 있도록 되어 있다. 일반적인 거래에서는 공인중개사가 등기부등본을 대신 확인하여 보여주지만, 경매나 공매에서는 입찰자가 직접 확인해서 권리분석을 할 수 있어야 한다. 등기부등본은 경매가 아닌 일반적인 매매나 임대차계약에서도 반드시 확인해야 하는 중요한 서류이므로 기본적인 내용을 알아두면 좋을 듯 하다. 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구의 세부분으로 나뉘어 있다. ◐ 표제부 ◑ 등기부등본 표제부에는 해당 물건(부동산)의 주소와 면적, 지목, 건물 구조등이 기재된다. 집합건물의 등기부등본의 표제부는 두개로 나뉘어 있다. 첫번째 표제부는 "1동의 건물..
부동산 경매공부 - 경매진행단계(2) 2. 물건조사 물건 검색을 통해 선택한 관심물건에 대해 기본적인 물건 조사를 해야된다. 부동산을 거래하거나 경매에 입찰하려면 정상적인 물건인지를 확인하는 과정이 꼭 필요하다. 온라인으로 물건 검색시 어느정도 대략적인 정보를 같이 얻을 수 있지만, 경매 물건의 권리에 대한 정보를 얻기는 쉽지 않다. 우리는 필히 관심물건이 법률적 하자가 있는지 없는지 살펴봐야 한다. 이것을 권리분석이라 한다. 권리분석은 경매, 공매뿐 아니라 일반 매매에서도 필수적으로 거쳐야하는 과정이니 반드시 공부해야 된다. 권리분석은 등기부등본을 해석하는 능력이다. 권리분석을 할 줄 안다면 보증금을 잃을 위험이 있는 집을 피할 수 있으며, 입찰인은 수익을 내기 위해 시작한 경매에서 손해 보는 일이 없을것이다. 권리분석의 기본원리만 이해해..
부동산 경매공부 - 경매 진행 단계 (1) ◐ 부동산 경매 진행 단계 ◑ 1. 물건 검색 물건 검색 전에 먼저 해야 할 일이 있다. 우리가 어디 지역을 검색해볼것인지 정해야 한다. 우린 아직 초보이기에 무작정 전국을 대상으로 물건 검색하는건 맞지 않다. 그렇다면 우리는 어떤 지역을 선택하는 것이 좋을까? ① 내가 잘 아는 곳 우리가 자랐거나 현재 살고 있는 곳 주변에 대해서는 어느 지역보다 익숙하다. 내가 익숙한 지역의 장단점이나 발전 가능성, 시세 등에 대해 다른 투자자보다 더 많이 알고 있다는 것은 경쟁력이 될 수 있다. ② 내가 살고 싶은 지역 내가 살고 싶은 만큼 그 지역에 관심이 많을 수 있고, 관련 정보를 많이 알고 있을 수 있다. 게다가 내가 살고 싶은 만큼 다른 사람들도 그 지역에 살고 싶어 할지도 모른다. 이렇게 선호하는 지역은 ..

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