부동산 경매공부 - 권리분석 4단계(1)

권리분석 4단계

1. 말소기준권리 찾기

2. 인수되는 권리 찾기

3. 임차인 권리분석

4. 서류 및 기타 권리 확인

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1. 말소기준권리 찾기

(1) 말소기준권리란?

경매에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리이다.

말소기준권리 이전의 권리는 낙찰자에게 인수디어 낙찰자가 부담해야 하고, 

이후의 권리(말소기준권리 포함)는 매각 후 전부 소멸되어 낙찰자가 부담하지 않아도 된다.

 

말소기준권리보다 전입이 늦어 대항력이 없는 임차인은

보증금을 모두 잃어도 별도리 없이 이사를 나가야 한다. 그렇기 때문에 집 구할때(월세나 전세)

등기부등본을 잘 확인하여 과도한 대출이 있는 집은 피하는게 좋다.

반드시 말소기준권리보다 먼저 전입해야 한다.

 

경매 입찰자는 말소기준권리보다 빠른 권리가 있는 물건은 피하자.

굳이 어려운 길로 갈 필요가 없다. 쉬운 물건중에서도 수익이 날 수 있는 물건을 선택하는게

중요하고 쉬운 길이라 생각한다. 많은 물건들 중에서 굳이 어려운 권리가 있는 물건을 선택할

이유가 없다고 생각한다. 그러니 문제풀 듯 권리분석을 하는 것을 그만두고 깔끔한 물건으로

입찰하여 낙찰받아 본래의 목표를 이루자.

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▣ 말소기준권리가 될 수 있는 것들 5가지 ▣

 

① 근저당권, 저당권

근저당권과 저당권 모두 돈을 빌려주게 되면 발생되는 권리이다.

즉, 둘다 돈받을 권리라는 것이다.

 

저당권이란?

부동산을 담보로 돈을 빌려주고 그 부동산에 대하여 후순위 채권자보다 우선하여 돈을

반환받을 수 있는 권리이다. 부동산에 저당권을 설정해두면 차후 돈을 못받게 되었을때

저당권에 기하여 법원에 경매 신청을 할 수 있다. 이때 저당권 이후 후순위 채권자가 

있더라도 저당권자는 우선하여 변제(배당)받을 수 있다. 이를 우선변제권이라 한다.

이 저당권은 약정담보물권으로 당사자간 저당권 설정을 목적으로 하는 합의와 등기에

의해 성립하며 이때 담보의 목적이 되는 부동산은 반드시 돈을 빌리는 채무자의 소유일 필요는

없으며, 제 3자의 부동산을 담보로 제공할 수 있다. 이것이 우리가 흔히 주변에서 보게되는

'보증'이라고 한다. 종종 물건검색하다 소유자와 채무자의 이름이 다른 물건들을 볼 수 있는데

대부분 이런 보증을 섰다가 잘못된 경우라 보면 된다.

이처럼 저당권은 주로 개인간 거래에 있어서 많이 발생하는 편이다.

근저당권이란? 

부동산 저당권의 일종으로 채무자와의 계속적 거래계약등에 의해 발생하는 불특정 채권을

일정액의 한도에서 담보하기 위해 부동산에 설정하는 저당권이다. 

근저당권은 확정된 채권액인 저당권과 달리 일정한도액(채권최고액)의 범위내에서 계속적인

거래로 채권액이 증가하거나 감소할 수 있다.

은행입장에서 채권액이 변동될때마다 저당권 설정과 등기를 다시 해야 하는 번거로움을

해결하기 위해 일반적으로 저당권보다 근저당권을 설정하여 등기하는 것이며, 채권액이 달라져도 저당권 설정과 등기를 다시 하지 않아도 된다.

또한 채권액의 120% ~ 130%의 금액을 채권최고액으로 근저당 설정해해두면 혹여 채무자가

이자가 밀려 채권액이 늘어나더라도 채권액 최대 한도금액 내에서 변제(우선변제)받을 수 있다.

 

저당권과 근저당권은 채권자가 채무자에게 돈을 받지 못하게 되면 경매를 신청하게되고, 

해당 부동산에 설정된 권리 중 가장 앞선 순위의 저당, 근저당권은 말소기준권리가 된다.

나머지 후순위 저당권, 근저당권 및 돈을 목적으로 하는 권리들은 모두 소멸된다.

(말소기준권리 포함 말소됨.)

경매를 신청하는 이유는 돈을 받기 위해서이다.

저당과 근저당은 우선변제권이 있어 경매에서 다른 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다.

해당 부동산에 여러 저당, 근저당권이 설정되어 있을 경우 배당순서는 저당, 근저당권 설정

등기 순서에 따른다.

후순위 저당, 근저당권자는 선순위의 저당권자가 배당받고 남은 돈이 있어야 배당받을 수 있다.

 

※ 경매 부동산 상의 모든 저당권(근저당권)은 매각과 동시에 소멸되어, 어떠한 경우라도

낙찰자에게 인수되는 경우가 없다.

 

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다음글은 나머지 말소기준권리 4가지에 대해 알아보겠다.

[ 가압류(압류), 경매개시결정, 담보가등기, 전세권(선순위전세권) ]