부동산 경매공부 - 권리분석 4단계 (3)

권리분석 4단계

1. 말소기준권리 찾기

2. 인수되는 권리 찾기

3. 임차인 권리분석

4. 서류 및 기타 권리 확인

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2. 인수되는 권리 찾기

권리분석 2단계는 인수권리 찾기이다.

1단계에서는 매각으로 소멸되는 권리에 대해 알아봤었다.

소멸되는 기준이 되는 권리가 말소기준권리였다.

 

2단계에서는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리에 대해 알아보도록 하자.

 

경매물건의 모든 권리들이 무조건 소멸되는 것은 아니기 때문에 조심해야 되며,

인수되는 권리가 있는지 잘 확인해야 된다.

굳이 권리분석이 어려운 물건을 붙잡고 있을 이유가 없다고 생각한다.

쉬운 물건만 선택해 투자해도 수익을 낼 수 있으므로 위험한 물건을 피하자.

우리는 수익을 낼 수 있는 물건을 고르는 능력을 기르는것이 제일 중요하기에 이런 능력을 

기르는 것에 집중할 필요가 있다.

 

이번 단계에서는 초보자들이 피해야할 권리들이 무엇인지 알아보는 것이라 생각하자.

 

[ 경매입찰시 피해야할 권리들 ]

1. 배당요구하지 않은 선순위 전세권.

2. 건물철거 및 토지인도청구 가처분

3. 유치권

4. 법정지상권

 

위에 보이는 권리들이 바로 우리가 조심해야될 권리들이다.

우리는 이런 권리들에 대해 이런것들이 있구나 하는 정도로 받아들이고 넘어가자.

 

 

1. 배당요구하지 않은 선순위전세권

선순위 전세권자가 배당요구를 하면 전세권은 소멸된다.

낙찰자가 인수할것이 없다는 것이다.

그리고 전세권자가 경매를 신청한 경우, 배당요구 한 것으로 간주하여 전세권도 말소기준권리가 된다. 그러면 경매신청도 하지 않았으며, 말소기준권리보다 선순위인 전세권인데 배당요구를 하지 않았다면?? 

전세권자는 해당 경매를 통해 배당받을 수 없기 때문에 말소기준권리보다 선순위인 전세권은

낙찰자가 인수해야 된다.

 

2. 건물철거 및 토지인도 청구 가처분

'가처분'은 돈이 목적이 아닌 어떤 특정한 행위를 하지 못하게 하는 것이다.

부동산 분쟁으로 소송중일 경우 부동산 양도로 인한 새로운 문제가 발생될 수 있기에

제 3자에게 부동산 분쟁이 있음을 경고하는 것이다.

가처분 등기하면 부동산 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 및 일체의 처분 행위가 금지된다.

가처분은 돈받을 권리가 아니라서 선순위 가처분은 낙찰자에게 인수,

후순위 가처분은 소멸된다.

하지만 지료연체에 의한 건물철거 청구권이 있는 후순위 가처분은 낙찰자가 인수해야함으로

절대 입찰해서는 안되는 물건이다.

매각물건명세서에 이런 '건물철거 및 토지인도 청구 가처분'의 내용이 보인다면

그냥 창을 닫고 다른 물건을 보도록 하자.

 

3. 유치권

유치권은 공사업체가 공사대금을 받기 위해 집을 점유하는 권리이다.

유치권자가 유치권이 있음을 증명하여 경매법원에 신고하면,

경매법원에서는 유치권 성립여부를 판단하지 않는다. 단지 유치권 접수 사실만 알려준다.

경매부동산 물건에 유치권이 존재할 경우, 유치권 있는 물건을 낙찰받은 낙찰인은

그 유치권으로 담보된 채권을 변제할 책임이 있다.

그리고 유치권은 등기에 의해 효력이 결정되는 것이 아니기에 경매개시결정등기 이후에

유치권이 발생되었더라도 경매채권자에게 대항할 수 있으며, 경매채권자에게 대항할 수 있는

유치권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 되므로 주의해야 한다.

 

4. 법정지상권

토지와 건물은 별도의 독립된 부동산으로 취급하다 보니 각 부동산의 소유자가

다른 경우도 있다. 이때 법정지상권이 성립해야지만 철거되지 않고 현상태를 유지할 수 있다.

법정지상권은 토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있다가 어떠한 사정에 의해 각각 소유자가

달라졌을 경우 건물 소유자를 보호하기 위한 것이다.

즉, 법정지상권이 성립한다면 건물주는 새로운 토지주인의 의사와 관계없이 

해당 토지 위의 건물을 계속 사용할 수 있다.

법정지상권이 성립되는 건물이 있는 토지를 낙찰받더라도 마음대로 사용할 수 없으므로

입찰전 주의해야 된다.

※ 법정지상권 성립 요건

1. 처음 토지에 근저당 설정할때부터 건물이 존재해야 된다.

2. 근저당 설정할 당시 토지와 건물의 소유자가 동일해야 한다.

3. 토지나 건물 중 하나에는 반드시 저당권 설정되어 있어야 한다.

4. 경매, 공매 증여, 매매 등으로 인해 소유권이 변경되어야 한다.

 

반드시 모두 충족되어야 한다.

한가지라도 충족하지 못 할 경우 법정지상권 성립하지 않는다.

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권리분석 2단계 인수되는 권리 찾기에서 알아본 것들은 알고 있다면 도움이 되는 것이라고

생각하지만 이런 권리분석을 해야되는 물건들을 굳이 해야하는 것은 아니기에

참고하는 정도로 알고 있으면 좋을듯 하다.

이런 어려운 권리들이 없는 물건들이 90%라고 하니 미리 어려운 권리분석에

시간투자하여 공부하는 것 보다는 실전 입찰을 하기 위해 쉬운 권리분석이 가능한 물건 찾기에

좀더 시간 투자하는 것이 효율적이라 생각된다.

우리는 좀더 쉽고 안전한 물건을 찾아 수익을 만드는 것을 목표로 하자.