부동산 경매공부 - 권리분석 4단계(5)

권리분석 4단계

1. 말소기준권리 찾기

2. 인수되는 권리 찾기

3. 임차인 권리분석

4. 서류 및 기타 권리 확인

 

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3. 임차인 권리 분석(2)

이번에는 임차인이 배당받을 수 있는 권리들에 대해 알아보자

이전글에서 대항력은 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 부동산을 사용,수익할 수 있는 권리다라고 했다. 하지만 임차인이 대항력을 확보했다고 해서 무조건 경매에서 배당받는건 아니다.

경매가 진행된다면 임차인은 보증금을 돌려 받을 수 있는 권리가 어떤것이 있을까?

임차인의 배당여부를 판단하는 것은 권리분석에서 중요한 부분이다.

어떤것들이 있는지 알아보자

1. 우선변제권

우선변제권은 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선적으로 배당받을 수 있는 권리다.

임차인이 우선변제권을 가지려면 '대항력'을 갖춰야할 뿐아니라 반드시 확정일자를 받아야 한다.

확정일자를 받으면 그 당시 임대차계약서가 실제로 존재했다는 것을 증빙하게 된다.

확정일자를 받아 우선변제권을 확보한 임차인이 경매절차에서 배당받기 위해서는 배당요구

종기일까지 배당요구하고 종기일까지 대항력을 유지하면 된다.

우선변제권은 순서가 매우 중요하다.

등기부등본상에 접수날짜가 빠른 우선변제권이 유리하다.

우선변제권의 기준일은 전입신고일과 확정일자를 받은날중에서 더 늦은 날짜를 기준으로 정해진다.

전입신고를 먼저하고 나중에 확정일자 받으면 확정일자를 받은 당일부터,

확정일자를 받고 이후에 전입신고를 하면 전입일자 그 다음날부터 우선변제권을 가진다.

일반적으로 이사한 날 전입신고 하면서 확정일자까지 함께 받는 경우가 많은데 이때는 

그 다음날부터 우선변제권을 얻게 된다.

우선변제권은 접수 순서가 중요하기에 가능한 빨리 전입신고와 확정일자를 받는 것이 임차인에

유리하다. 

경매 입찰자는 대항력을 갖춘 임차인이 있다면 배당에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액이 달라지므로 입찰전에 반드시 확인해야 한다.

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임차인의 대항력과 우선변제권에 따른 낙찰자의 인수 여부를 살펴보자.

 

1. 전입신고, 확정일자 모두 선순위 ( 대항력 있음, 우선변제권 선순위)

→ 매각대금이 보증금보다 많으면 전액 배당받는다.

만일 일부 배당받으면 낙찰자가 나머지 인수한다.

 

2. 전입신고, 확정일자 모두 후순위 ( 대항력 없음, 우선변제권 후순위)

→ 말소기준권리의 권리자가 배당받고 남은 금액 한도내에서 배당받는다.

임차인의 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수하지 않는다.

 

3. 전입신고 선순위, 확정일자 후순위 (대항력 있음, 우선변제권 후순위)

→ 말소기준권리자가 배당받고 남은 금액 한도내에서 배당받는다.

임차인의 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수한다.

 

4. 전입신고 후순위, 확정일자 선순위 (대항력 없음, 우선변제권 후순위)

→ ※ 주의 : 우선변제권은 전입신고일과 확정일자 중 더 늦은 날짜를 기준함.

말소기준권리보다 전입신고 늦기에 우선변제권은 후순위가 된다.

즉, 말소기준권리자가 배당받고 남은 금액 한도내에서 배당 받는다.

임차인은 전액 또는 일부 배당받지 못하더라도 대항력이 없기에 낙찰자는 인수할 보증금 없다.

 

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2. 최우선변제권

최우선변제권은 보증금이 소액인 임차인이 경매사건의 배당절차에서 다른 채권자보다 최우선하여 보증금 중 일정 금액을 돌려받을 수 있도록 한 권리이다.

전입 및 확정일자와 상관없이 법에서 정한 소액보증금에 해당하는 금액을 임차인에게 최우선으로 배당받게 해준다. (말소기준권리보다 후순위인 임차인이더라도)

그런데 임차인이라고해서 무조건 보호해주는 것은 아니다.

최우선변제권을 가지려면 3가지 조건을 가져야 한다.

 

1. 보증금의 액수가 법으로 정한 소액보증금 범위에 해당해야 된다.

2. 대항력을 갖춰야 한다. (확정일자는 갖추기 않아도 된다.)

3. 배당요구 종기일 이내에 배당신청하고, 종기일까지 대항력 요건을 유지해야한다.

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소액보증금범위와 최우선변제금액

3. 주택임차권

등기부등본에 '주택임차권'이 표시되어 있으면 현재 혹은 과거 임차인이 집주인에게

보증금을 돌려받지 못했다는 것이다.

임대차 계약기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 임차인은 법원에

임차권등기명령을 신청할 수 있다.

임차권등기는 임대차계약의 만기가 지났는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않은 경우에만

가능하다.

임차인은 전입신고로 대항력을 만들고 유지해야 권리를 갖지만 주택임대차등기가 되면

임차인은 전입여부와 상관없이 대항력,우선변제권등 임차인의 권리를 가진다.

임차권등기의 기준일은 임차권등기일이 아닌 초기 전입일이다.

 

4. 경매 서류 및 기타 권리 확인

법원에서 제공하는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본을 확인해야 한다.

'매각물건명세서'는 꼼꼼하게 살펴보자.

등기부나 임차인 현황에 나오지는 않지만 낙찰자가 인수해야하는 권리가 있는지 표시해준다.

매각물건명세서는 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서등의 문서에서 가장 중요한 정보들을

요약, 정리해놨다.

만일 여기에 명시되지 않은 인수조건이 있거나 기재된 내용에 하자가 있다면 매각불허가 사유가 된다.

 

※매각물건명세서 체크포인트

1. 최선순위 설정일자. (말소기준권리를 말한다.)

2. 현황조사 및 임차인의 권리신고

3. 등기부등본상의 권리중 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것.

4. 비고란

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지금까지 경매 물건에서 중요한 권리분석에 대해 알아봤다.

어려운 권리분석은 하지 말고 쉬운 물건을 찾아서 경매 입찰하면 좋을 듯 하다.

아무 문제 없는 물건들이 많으니 그런 물건 위주로 검색하고 선정해서 도전해보자!!