부동산 경매공부 - 권리분석 4단계 (4)

권리분석 4단계

1. 말소기준권리 찾기

2. 인수되는 권리 찾기

3. 임차인 권리분석

4. 서류 및 기타 권리 확인

 

 

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3. 임차인 권리 분석

2단계에서 인수되는 권리에 대해 살펴봤었다.

이번에는 3단계 임차인 권리 분석에 대해 알아보도록 하자.

어렵지 않게 이해할 수 있으니 겁먹지 말자. 

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집주인만 사는 집의 권리분석은 말소기준권리만 확인하면 된다.

등기부등본으로 어렵지 않게 말소기준권리를 확인할 수 있다.

 

말소기준권리보다 앞선 권리는 인수하고,

말소기준권리 이하의 권리는 소멸하는 것이 원칙!!

 

하지만 임차인이 사는 집은 어떻게 되는 것일까?

임차인의 전,월세 보증금은 어떻게 처리 되는 걸까?

 

적당한 권리가 있는 임차인은 법원에서 못받은 보증금을 낙찰자에게 요구할 수도 있고,

낙찰자가 보증금을 인수할 물건을 낙찰받게 되면 일반매매보다 비싼 값을 치를 수도 있다.

이렇기 때문에 권리분석에서 임차인의 권리를 확인하는 것은 아주 중요하다.

 

임차인의 권리를 확인하는 것은 부동산을 점유하고 있는 임차인이 대항력을 갖췄는지 여부와

배당 절차에서 보증금 전액을 배당받는지, 낙찰자가 인수하는 금액이 있는지 확인하는 단계이다.

 

임차인의 권리, 대항력??

대항력이란 이미 유효하게 성립한 권리관계를 제 3자가 부인하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 있는 법률상의 권능이다. 즉, 일단 성립한 권리관계를 타인에게 주장할 수 있는 힘이다.

주택임대차에서 대항력이란?

임대주택의 입주자가 임대사업자로부터 임대주택의 소유권을 양수한 제 3자에게 임대차계약기간 동안 그 임대주택에서 퇴거당하지 않고 생활할 수 있는 것을 말하고, 입주자가 임대보증금의

전액을 다 받을 때까지는 그 임대주택에 거주하며 대항할 수 있다는 것을 말한다.

 

임대차보호법에서의 대항력 = 전입신고를 한 모든 임차인.

경매에서 대항력 있는 임차인 = 말소기준권리보다 전입이 빠른 임차인.

 

대항력이 있는 임차인이 경매에서 보증금을 돌려 받을 수 있는 방법은 두 가지가 있다.

 

1. 법원에 배당요구 신청하여 부동산이 낙찰된 후에 보증금을 배당.

→ 보증금이 전액 배당되면 문제 없으나 배당받지 못한 금액이 있다면, 나머지 보증금은

   낙찰자가 반환해야 된다.

2. 배당요구 하지 않고 낙찰자에게 반환 요구.

→ 보증금 전액 낙찰자 인수.

 

경매 입찰전에 권리분석에서 중요한 것은 낙찰시 권리의 인수 여부 확인이다.

자칫 실수하게 되면 손실로 연결될 수 있으니 주의하자.

 

대항력의 성립 요건은 어떻게 되는 것일까?

임차인이 대항력을 확보하기 위해서는 임대차 계약 후 집을 인도 받아 실제로 점유하고

반드시 '전입신고'를 해야 한다. 전입한 그 다음날 부터 대항력이 발생한다.

(주택임대차보호법 제 3조)

대항력 발생일 = 전입신고 다음날 0시 

ex) 전입신고 1월 1일, 대항력 발생일은 1월 2일 0시부터

 

대항력의 인수와 소멸

경매 입찰시 임차인의 '대항력 발생 시점'을 주의해서 확인하자.

말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자에게 인수되지 않는다.

임차인이 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자는 보증금을 반환할 필요가 없으며

간단한 법적 절차를 통해 임차인을 내보낼 수 있다.

그러나 대항력 발생시점이 말소기준권리보다 빠르면 낙찰자가 임대차 계약 기간이 만료되기

전까지 마음대로 임차인을 내보낼 수 없으며, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우

임대차 계약 만기시 낙찰자가 보증금을 반환해줘야 한다.

 

 

대항력이 있는 임차인이라도 배당을 받지 못할 수 있고,

대항력이 없는 임차인이라도 배당받을 수 있다.

 

 

대항력은 임차인이 보증금을 돌려 받을 때까지 부동산을 사용, 수익할 수 있는 권리다.

하지만 대항력을 확보했다고 해서 경매절차에서 무조건 배당받을 수 있는 것은 아니다.

임차인의 지위에서 배당받을 수 있는 권리는 

'우선변제권, 최우선변제권, 주택임차권' 3가지가 있다.

경매 입찰자는 대항력 있는 임차인이 배당을 받으면 인수할 권리가 없고, 대항력 없는 임차인이

배당을 받으면 명도 걱정 없어 편하다.

또한 대항력 있는 임차인이 배당을 받지 못하면 낙찰자가 임자인의 보증금을 인수해야하니 

주의하자. 위에 그림을 참고하면 이해하는데 도움이 될 듯 하다.

 

다음편에서는 임차인 배당 받을 수 있는 권리 3가지에 대해 알아보도록 하자.